郭巍教化产业地产筹划与升值保值
跟着产业转型升级的鼓动和新式城镇化的兴奋发展,产业地产正在成为现代地产业的新业态和热门。产业地产依托载体地段的交通与区位上风,通过引入产业链高下流及配套企业,结束产业会聚与资源整合,大幅擢升地盘和筹商钞票的价值。与传统房地产比拟,产业地产具有开发拔擢周期长、运营经管难度大、产业溢出效应显耀等特色。因此,怎么进行系统化的产业地产权术联想、运营经管与价值结束,是产业地产企业面对的中枢课题。
本课程驻足当下产业地产快速鼓动的大配景,以及产业地产开发运营中存在的骨子问题与挑战。通过全面系统地传授产业地产的开发评估、投资运营、财务经管、钞票升值等方面的专科学问与实务申饬,使学员玩忽准确把抓产业地产行业发展趋势,掌抓产业地产的筹划方法,并能支配保值升值策略,提高产业地产的开发、运营和经管才智。课程诞生迫临产业地产行业发展需求,具有紧要的引申一样景仰。
课程收益：
掌抓中国产业园区发展的历程以及典型标杆产业园区企业
掌抓产业园区开发全生命周期的经过与升值保值关键节点
掌抓标杆产业园区开发企业的开发款式、收获点、投融资款式、成本运作以及ABS操作
掌抓产业园区的产业权术、产业园区、产业布局款式
掌抓产业园区的最新开发款式
掌抓产业园区的产业运营、珍藏、招商、升值体系
课程时分：1天
讲课对象：政府（发改委、产业园区管委会、筹商政府平台公司）、建筑施工企业、房企
讲课神气：实战教悔+案例分析+模拟演练
课程大纲
第一讲产业园区开发历程、典型标杆企业及升值保值体系
一、 产业园区发展历程及典型标杆企业分析
1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国祥瑞、中国中集、招商银行
2. 1980年-中关村科技园“中原硅谷、陈春先、先有四通、后有联念念”
3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”
4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新配合、制造为主、科技创新”
5. 1992年-张江高科“高新技能、生物医药、集成电路、产业园区投行”
6. 1998年-中原幸福“款式为王、环京布局、正南50公里”民营产业园区商
7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专科产业园区
8. 1999年-天安数码“深港结伙、详尽开发、产城交融、金融助力“结伙产业园区商
9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头
10. 2014年-中南高科“联东班底、后发先至、布局平淡、链条完善“-详尽服务产业园区商
11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五说念红线、破局转型”-新晋产业园区商
12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被动转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”
二、 产业园区开发主体及名目可行性论证方法融会
1. 地点政府诉求
a) 高附加值的产业与技能更新
b) 科罚劳动的后果
c) 税收的自由与后果
d) 固定钞票投资与GDP孝顺
e) 政事自由、裁减支拨、地盘出让金收入
2. 开发运营企业诉求
a) 投资范围与陈诉率
b) 融资达成可行性
c) 短期利润与耐久收益
d) 交往款式不祥轨范
e) 回收周期短
3. 招商引资客户诉求
a) 企业客户-成本裁减、收入增多、配套完善、劳能源填塞自由、市集普遍
b) 住户客户-劳动发展、收入保障、户口问题、居住环境、医诊治老
第二讲产业园区钞票升值体系的方法与旅途
一、 园区开发钞票分类及三级升值体系
1. 国有地盘
a) 划拨
b) 出让
i. 公约出让
ii. 公开招标拍卖挂牌
2. 地盘升值经过全融会
a) 地盘升值施工企业收益
b) 地盘升值政府收益
c) 地盘升值开发商收益
二、 园区三级升值逻辑
1. 地块升值
2. 区域升值
3. 物业升值
4. 一级到二级地盘溢价
5. 二级到三级的钞票升值
三、国内典型企业升值体系构建
1. 一级开发地盘溢价分红
a) 中原幸福、万达交易、宏泰发展、金科
2. 二级开发投资陈诉
a) 联东U谷、中南高科、万洋重创城
3. 三级持有物业升值- Ascendas REIT (升起房地产信赖基金)
a) 中粮大悦城、华润万象城、张江高科
4. 四级运营收费与第三方收入
四、产业园区开发款式建树与升值体系
a) BT款式的由来于在经济拔擢中的景仰
i. 平台公司回购合规正当
b) BOT款式的缘故与实际景仰
ii. BOT款式与特准筹划聚会
d) EPC款式与EPC+F款式
i. EPC款式合规但EPC+F款式灰色操作
e) ABO款式与片区开发案例解读
i. ABO款式轨范操作经过与投资创新
f) 一二三级联动与金茂的览秀城名目
i. 产业发展服务费与名目操作
c) 地盘财政与投资资金的合规轮回经过
i. 财政、土储、业主、审批
d) 银行、政府、企业、个东说念主、平台公司的杠杆腾挪与调理
第三讲产业园区钞票保值与运营
一、 产业园区参与主体收入开首分析
1. 基础设施和各人配套及地盘举座-工程企业的收入
2. 征收拆迁赔偿-拆迁户的收入
3. 招拍挂的地盘溢价-政府的收入
4. 二级开发的钞票溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入
5. 耐久运营持有的钞票升值-基金公司、信赖、资管公司、开发商的收入
二、 产业园区运营与收益业务
1. 物业筹划-片区运营的大数据接入点
2. 片区物业升值-成本运作与钞票运作的大杀器
3. 住宅与交易地产-现款为王与滚动开发的根基
4. 产业类投资-好的片区申报最为丰厚的模块
5. 各人服务收入-克强指数在实体企业中的最平直体现
6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个避讳利器
7. 税收与政府补贴-微不及说念却是招商法宝
三、产业园区升值保值开发全经过运营经管
1. 市集筹商、投资有策画、地盘取得、市集定位、家具计议
2. 权术联想、招标采购、施工组织、综适应度、招商计议
3. 筹划经管、物业经管
四、产业园区运营25类升值服务与与39项通用升值服务
1. 专科类升值服务
a) 招商引资服务
b) 拔擢报批服务
c) 物业经管服务
d) 分娩服务
e) 生计服务
2. 通用类升值服务
a) 财务经管服务
b) 法律服务
c) 东说念主事服务
d) 投资融资服务
e) 政策接头服务
f) 市集开拓服务
g) 信息文化服务
第四讲产业园区升值保值创新-基础设施不动产公募REITs
一、 投资主体接纳
1. 政府投资-《政府投资条例》
2. 社会成本投资-《企业投资条例》
二、 产业园区开发基本政策纪律体系
1. 政府经管学问体系
a) 政府名目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与贵府
2. 名目开发学问体系
a) 开发策略与举座权术、产业权术、计谋权术
3. 名目运营学问体系
a) 招商引资、楼宇经济、物业及繁衍业务
4. 名目投融资学问体系
a) 与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资权术
5. 名目交往结构联想
a) 避让现行体制诡秘的结构联想
三、 产业园区开发财具联想与经管
1. 科创类家具
a) 研发基地、孵化器、中试楼、分娩+研发类、创意中心
2. 交易类
a) 总部大楼、详尽办公楼、写字楼
3. 工业地产类家具
a) 轻工业类家具-多层厂房、轨范厂房、iPark、Techplace
b) 仓储类家具-物流设施、物流中心
4. 配套类-邻里中心
a) 超市、餐饮、寝室、文学中心、食堂、会议中心、病院、药店、旅社
5. 基础设施类
a) 大门、围墙、展馆、歧路、广场、官网、鲁律、雕琢小品
b) 管网-给水、供气、供热、雨水、浑水、电力、电信
四、 产业园区公募REITs全生命周期过程联想
1. 全生命周期财务测算
2. 交往结构联想
3. 名目融资操作经过
4. 名目股债比例并吞联想
5. 总投与资金筹措、还本付息、成本用度、税金、利润模拟
6. 动静态与动态财务目的评价体系构建
7. 无追索和有限追索的融资秉性达成
五、园区公募REITs融资结构与资金开首、期限、成本、增信、扫尾政策及审批经过融会
1. 名目融资的秉性和神气
a) 平直融资款式与转折融资款式
b) 股权融资款式与债权融资款式
c) 公募融资款式与私募融资款式
2. 名目融资资金结构联想
a) 融资比例
b) 适用节律
c) 千般保函
d) 期限、资金错配、流动贷款
3. 融资成本
a) 利息、手续费、进款
4. 增信措施
a) 保证、典质质押、保障、复旧类函件
5. 扫尾条目
a) 成本金穿透与认定
b) 资金监管与归集
c) 预算经管与付费
6. 名目融资具体器具使用与使用条目、比例
a) 交易银行贷款、政策性贷款
b) 直租、售后回族
c) 保障基金、养老基金、产业基建
d) 资管策画、保障债权策画、信赖细化
e) 非金融信用债
f) 钞票证券与公募不动产投资信赖基金（REITs）
六、国度发改委针对产业园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS
1. 钞票证券化结构
2. 中国基础设施不动产REITs款式
案例融会：新加坡最大的地产投资信赖基金Ascendas REIT (升起房地产信赖基金)
案例融会：日本J-Reits款式与Nippon Building Fund
七、 园区类公募REITs的运营全生命周期风险经管
1. 运营成本-作事密集型产业的存眷点
(1) 劳能源
(2) 房屋占用成本
(3) 开导成本
(4) 物流成本
2. 劳能源成分-东说念主力资源红利与劳动培训
(1) 劳能源供应自由
(2) 劳能源供应填塞
(3) 培训与训诫
3. 供应&市集
(1) 是否有完成的配套供应闪
(2) 距离距分销商有多远
4. 生计质地-波音大飞机落户舟山对咱们的启示
(1) 高管与技能东说念主才是否适合
(2) 社区生计环境怎么
5. 激发机制-自贸区招商紧要引擎
(1) 税务
(2) 经济发展激发政策
(3) 产业园区优惠政策
6. 基础设施-一带一皆与产业调理
(1) 海陆空交通
(2) 各人设施节略进度
7. 政事和监管-越南产业引进为什么又堕入了低谷
(1) 政事是否自由
(2) 监管环境怎么
(3) 肯求证件智商
(4) 学问产权保护
第五讲产业园区运营与招商
一、 招商引资名目信息取得
1. 我方开发
a) 集中-个东说念主主页、电话营销、微信公众号、百家号、大风号、大鱼号
2. 招商渠说念
a) 商会、协会、集中、展会、巡展、银行对公客户
b) 招商中介
3. 老带新-入住企业带关联和同业新客户
4. 管委会推选-管委会招商局、管委会企业需要配套
二、 招商引资常用方法与名目计议
1. 传统招商方法
a) 小分队招商
b) 插足行业论坛
c) 上门看望客户
d) 组织招商步履
e) 区域驻点、飞地招商
f) 聘用中介机构
g) 照应人招商
h) 学术研讨会招商
2. 新兴招商方法与名目计议
a) 股权招商-克强指数在招商引资中的具体时分
b) 产业基金招商的作用
c) 产业会聚招商-万达广场究竟是怎么打造的
d) 互联网+招商-“三查”的作用
e) 大数据招商—企业雇主的信息怎么取得
f) 云诡计招商-pathon爬虫技能的应用
g) 技能平台招商-怎么建立技能招约定约
h) 政府配合招商-奈何与其他区域政府达成招约定约
i) 产业链投资招商-供应链招商究竟是什么回事
三、 招商引资名目落地甄别与追踪
1. 轨范招商系统信息集中目的
a) 行业周期：成长、快速发展、练习期、阑珊期
b) 企业范围：小微企业、中小企业、中大型企业
c) 年产值及税收
d) 企业东说念主员结构
e) 企业性质
f) 企业价值不雅与文化
g) 企业司龄经管阶段：创业孵化器、成长初期、高速成长膨胀、练习阶段、阑珊与物化
2. 名目信息甄别内容5W2H
a) Who 、Where 、What、When 、Why、How、How much
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